top of page

טיפים למכירת נכס ללא תיווך

מיכאל טרנדש

הקדמה קטנה

אקדים ואומר שמובן לי לגמרי הרצון למכור את הנכס ללא עזרתו של מתווך. בשורה התחתונה כולנו רוצים שישאר לנו הסכום המקסימלי ממכירת הנכס, לאחר הוצאות פירסום, עו''ד, מיסים וכו', וברור שנרצה לחסוך הוצאה לא מבוטלת כגון דמי תיווך.

ישנם יתרונות רבים במכירת הנכס עם מתווך, אבל זה בהזדמנות אחרת.


לענייננו:

מכירת הנכס זהו תהליך בו טעות יכולה לעלות לנו בהרבה כסף, לכן לפני שמתחילים צריכים תוכנית פעולה מסודרת.

אחד הדברים החשובים זה להיות בטוחים ב 100% שאנחנו רוצים למכור, שיש לנו צורך למכור.

כל אחד ושיקוליו הוא, רק להיות בטוחים שמוכרים.

לאחר שהגענו להבנות עם עצמינו, אנחנו חייבים לבדוק שיכולים למכור, לבדוק את המצב המשפטי של הנכס, שאין הערות אזהרה שימנעו את המכירה, אין חריגות, עיקולים וכו'.

כדי בשלב זה להעזר בעורך דין מקרקעין שבהמשך גם ינסח את חוזה המכירה.


יופי, אנחנו גם רוצים וגם יכולים למכור, מה עכשיו ?

בואו נבדוק כמה הנכס שווה.

קודם כל נכנס לאינטרנט ונבדוק בכמה נמכרו נכסים דומים באזור.

לאחר מכן נכנס ללוחות נדל''ן (מדלן, יד2 וכדומה) ונראה בכמה מוצעים נכסים דומים באזור.

אפשר גם להזמין מתווך מהאזור ולהתייעץ איתו.

אפשר להשתמש בשירותיו של שמאי, שתמורת סכום לא גדול יבדוק ויתן את ההערכה שלו.

עושים שקלול ומגיעים למספר שיתן לנו איזשהו מושג לגבי שווי הנכס.

חשוב להבין, הנכס שווה את מה שמוכנים לשלם עליו, כלומר את המחיר האמיתי של הנכס נדע לאחר שנקבל הצעות מחיר מהרוכשים.


מצוין, הגענו למחיר שיווק, מצלמים ומפרסמים ?

עוד לא, אוטוטו.

כעת חשוב להחליט על אסטרטגיה שיווקית, ובשביל זה אנחנו צריכים להבין מה חשוב לנו בתהליך המכירה.

האם חשוב לנו המחיר ?

האם חשוב למכור מהר ?

האם חשוב הזמן פינוי ?

אולי חשוב לנו הלוח תשלומים ?


שתי השאלות הראשונות יקבעו את מחיר השיווק ההתחלתי. במידה והתשובה על אחת מהשאלות היא "כן", נצא לשיווק במחיר הריאלי של הנכס, או אפילו טיפה יותר נמוך.

שתי השאלות האחרונות בד"כ ישפיעו על הגמישות שלנו בתהליך המו"מ.


בואו נמשיך

מומלץ להעזר בצלם נכסים, שיכין לנו תמונות, סרטון וסיור וירטואלי. הצלם ידריך אותנו לגבי הכנת הנכס לצילומים לפני שיגיע.


פירסום

בעידן המודרני די קל לפרסם את הנכס.

מנסחים מודעה עם כל הפרטים: מס' חדרים, מס' חדרי רחצה, שטח, כיווני אויר, מצב הנכס באופן כללי (משופץ, אינסטלציה חדשה וכו'), בוחרים כמה תמונות יפות ומפרסמים בלוחות נדל''ן כמו מדלן, יד2, קומו ועוד.

במקביל מפרסמים ברשתות החברתיות, מספרים לשכנים, מזכירים את עניין המכירה במכולת השכונתית ואפשר גם לשים מודעה בעיתון המקומי.


הטלפון מצלצל

קיבלנו שיחה ממתעניין בנכס, מאוד חשוב להיות סובלניים, אדיבים, לדבר רגוע ומנומס, למסור את הפרטים האמיתיים ומאוד חשוב, לא לחשוף את הצרכים שלנו, זוכרים את הדבר שחשוב לנו בתהליך המכירה ?

זה שמשפיע על הגמישות שלנו במו"מ ?

שששש…,זה סודי, אסור שאף אחד ידע על זה.

לא נכנסים למשא ומתן בטלפון לעולם, קונה רציני יגיע לנכס, יבחן אותו ובמידה שהנכס מתאים לו יתן לכם הצעת מחיר.

(אם לדייק, המשא ומתן כן מתחיל בשיחת טלפון, רק שזה משא ומתן סמוי, יותר כמו בדיקה מקדימה של השטח, לראות מול מי אנחנו מתמודדים).


קבענו עם המתעניין בנכס, שיעשה סיבוב ?

מממ… לא.

אנחנו נעבור איתו חדר חדר, נראה לו את הליקויים אם יש, נראה לו מה שיפרנו בנכס, איך דאגנו לו, נראה את הדברים שהוספנו ושינינו.

בתור מוכרים ברוב המקרים לא נקבל תשובות אמיתיות, אבל אפשר בכל זאת לשאול איך הוא התרשם, אם יש משהו שאהב או לא אהב.


מה עושים עכשיו ? מחכים.

מחכים שהקונה יתקשר ויבקש לבוא שוב, או שיתקשר ויתן הצעת מחיר, או שילך לבנק לבקש משכנתא, או שיראה עוד נכסים לפני שהוא מחליט…

אנחנו לא יכולים להתקשר אליו, שלא יחשוב שאנחנו לחוצים.


קיבלנו הצעת מחיר !!!

יופי, כל אחד וכישורי המשא ומתן שלו, בשעה טובה הגענו להסכמות בנוגע למחיר, זמן פינוי, לוח תשלומים, מה נשאר בדירה.

מעבירים את הכל לעורך דין שישמח לדאוג לנו לחוזה, חותמים ומרימים לחיים :)

bottom of page